出し手・受け手、双方の希望する時期を調整します。

　

(2)　1人の受け手農家が複数の出し手農家から農地を取得する場合

農地の取引きは、契約書の作成、登記手続きのほか、農地法による許可(又は、農用地利用集積計画の公告)などが必要なため、通常の不動産取引き以上に事務手続きに時間がかかります。特に、出し手農家が複数で受け手農家が1人の場合(人数のミス・マッチ)、受け手農家は買入れ資金の調達だけではなく取引きに伴う事務手続きに忙殺されることになります。
このような場合、(財)沖縄県農業開発公社が仲介し、複数の農家から農地を取得した後、その農地を一括して受け手農家に売り渡すことにより、受け手農家の事務手続きを大幅に軽減することができます。

　

(3)　1人の受け手農家では取得困難な大きな農地が処分される場合

ケース(2)とは逆に、経営規模の大きな農家が農地をまとめて売り渡す場合(売却による離農等)、1人の受け手農家では全ての農地を取得することができないことがあります(面積のミス・マッチ)。このような場合、大きな農地をまず(財)沖縄県農業開発公社が取得した後に、規模拡大を志向する複数の農家に再配分することにより問題を解決することができます。

　

(4)　出し手農家、受け手農家双方が農地取引に心理的抵抗感を持つ場合

農地の取引きは、一般に集落の中又は市町村の中というように、比較的狭い地域の中で行われるため、お互いが顔見知りの場合が多いことがあります。知り合いであることが農地取引きにプラスに働くこともありますが、逆にマイナスに働く場合もあります。
マイナスに働く場合としては、例えば価格等の条件に異存はないものの、お金の話を直接、面と向かって行いたくないとか、契約後のトラブルが心配だが相手が顔見知りの場合、とても細やかな契約内容の確認を言い出せないとか、売りたい気持ちはあるけれども仲の良くないあの人にだけは売りたくない等多くのケースがあります。
このような出し手農家、受け手農家双方が農地取引きに対して心理的抵抗感や不安感を持っている場合、(財)沖縄県農業開発公社が仲介し、公的信用力を背景に双方に安心感を与えることで、こうした心理的抵抗感や不安感を解消することができます。具体的には、農地の引渡し後にトラブルが発生しても、公社が間に立ってくれるので安心であるとか、仲の悪いあの人に売るのではなく、公社に売るのだと自分に納得させることができる等の効果を与えることができます。

　

(5)　受け手農家が近隣に見当たらない場合

出し手農家はいるものの、近隣の集落又は市町村程度の範囲で受け手農家が見当たらない場合、農地取引きは不成立となりがちです。しかし、県下一円を事業範囲とする(財)沖縄県農業開発公社の場合、農業委員会の農地銀行活動等との連携により広域的な担い手農家の掘り起こしを行い、農地取引きを成立させることができます。
また、広域的な調整機能を活用して県内外の調整を行えます。
関係機関と連携することにより、出し手農家の円滑な離農の実現、対象農家の耕作放 棄化の防止、地域農業の活性化等多くの効果が期待されています。

　

保有合理化事業で売買、賃貸借をやるにはどのような要件があるの？

合理化事業に係る補助事業は、それぞれの政策目的によって売渡し・貸付け相手方の要件及び実施対象地域等で異なっていて、農用地の買入れの際に使い分けが必要です。

事業概要と仕組み図

基準面積

　

保有合理化事業で行うメリットはあるのですか。

保有合理化事業を実施した場合には、出し手、受け手の方に税金、制度資金等で特例措置があります。

出し手農家のメリット

(1)譲渡所得税の特別控除　〔租税特別措置法第34条の3〕

(1)長期譲渡所得	○一般	控除なし(H16.1.1以降)
	○合理化	800万円控除
(2)短期譲渡所得	○一般	控除なし
	○合理化	800万円控除

　

(2)譲渡所得税の特別控除(買入協議)　〔租税特別措置法第34条の2〕

(1)長期譲渡所得	1，500万円控除
(2)短期譲渡所得	1，500万円控除

　

受け手農家のメリット

(1) 　登録免許税の特例

(合理化法人から農業者が買い入れた場合)　 〔租税特別措置法第77条の2〕

農業を営む者が農業経営基盤強化促進法に規定する利用権設定等促進事業により農用地区域内の土地(農業用施設用地を除く。)を取得した場合の所有権の移転 登記

○一般	税率10/1000　(適用期限H25.3.31)
○農用地利用集積計画	税率 8/1000　(適用期限H25.3.31)

(本則　税率20/1000)

　

(2) 　不動産取得税の課税標準の特例

（農業者が農用地利用集積計画に基づき土地を取得した場合） 〔地方税法附則第11条第2項〕

※取得した土地は農用地区域内に限定

a　取得した土地が農用地区域内にある場合

○取得した農地等の価格の1／3に相当する額を価格から控除

b　土地の取得が農用地区域内にある土地の交換による取得である場合

○当該1/3に相当する額又は交換によって失った土地の固定資産課税台帳に登録された価額に相当する額のいずれか多い額

(適用期限　H25.3.31)

　

(3) 一括前払いを受けた時の賃借料の平均課税の特例　〔所得税法90条〕

農地保有合理化法人から、たとえば5年分の賃借料の前払金を受け取った場合に、その年の所得として支払いのあった賃借料額から、必要経費を控除した額に対し、臨時所得として課税されます。
5年分の前払賃借料のように、臨時的な収入について、一度に課税されると、超過累進税率の適用の関係から、数年間に分かれて発生する場合に比べて、割高な税金を支払うこととなります。この不均衡を調整するために、「平均課税」の方法により計算をすることが認められています。
簡単にいうと、例えば5年分の賃借料を一括して受け取った場合、1／5の賃借料を5年間に分けて受け取った場合(1年間の税額×5)の税額で済ませるもので、税率の適用を緩和する効果を持ちます。

　

　

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